房地产行业步入深度调整周期 “增收不增利”态势显著

中国经济新闻网讯（记者 周雪松）“房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，房地行业进入缩表出清阶段。产行”5月20日，业步由中国企业评价协会、入深清华大学房地产研究所、度调北京中指信息技术研究院主办，整周增利北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的期增“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在线上召开。该研究组相关负责人对中国经济时报记者表示，态势尽管房地产上市公司业绩触及近年最低点，显著但优秀房地产上市公司值得投资者关注。房地

中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，产行已连续进行了二十年。业步该研究成果已成为投资者评判上市公司综合实力、入深发掘证券市场投资机会的度调重要参照。

2021年，整周增利资本市场以“监管升级、脱虚入实”为主基调，夯实基础性制度，建立和完善多层次资本市场体系，全面深化资本市场改革向纵深推进，为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。与此同时，在疫情反复、密集调控下房地产市场经历了高热逐渐转冷，四季度以来，中央仍坚持“房住不炒”的主基调，支持合理住房需求，“因城施策”持续推进。上述研究结果显示，房地产行业上市公司呈现以下几大特征。

一是稳健优先，不同所有制企业总资产表现分化。2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及内地在港上市房地产公司总资产增速创近年新低。随着行业分化的进一步加剧，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行。

二是高地价和限房价双重挤压，盈利规模和能力显著下行。2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而内地在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速分别较上年持平和增加2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。随着商品房销售增速下行和新冠肺炎疫情持续，前期高地价、限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下行。

三是资产负债率下降，现金流呈净流出。2021年销售额增长促进了剔除预收账款的资产负债率的下调，沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2021年沪深及在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，为短期债务提供了有力保障。

四是每股收益水平回落，优秀企业保持稳健分红。

五是市场进入下行周期，行业整体市值持续下降。

六是优秀企业估值仍有提升空间，关注具有融资优势、经营能力强的企业。

“优秀房地产上市公司凭借前期卓越的投资开发能力和良好的财务基本面，表现出更强的稳健性；部分高杠杆房企面临流动性压力下的经营困境，部分中小房企生存空间持续受限。”前述负责人告诉记者，进入2022年以来，疫情多点散发，宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，房地产政策在调整改善，市场仍在底部震荡。房地产上市公司应坚持“稳中求进”，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

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